El Condominio

Emergency in condominiums

2011-11-22T08:46:00.000-08:00

Consultas antes de comprar un condominio en CR

2011-09-28T10:41:00.000-07:00

P.- Qué debo hacer antes de comprar una propiedad en condominio?
R.= Solicite al vendedor inmobiliario (1) copia del reglamento del condominio, (1) copia del Acta Constitutiva, (1) copia registral de la propiedad que usted quiere comprar, (1) certificación de la empresa constructora donde la edificación reúna todas las normas en materia de construcción, también; que la empresa constructora esté inscrita y afiliada a la Cámara de Construcción del país.

P.- Puedo solicitar una certificación de un profesional en ingeniería o arquitectura?
R.= Esta sería la opción mas acertada y segura donde el arquitecto o ingeniero examine la parte constructiva, la eléctrica, etc. Por ejemplo; que le interprete a usted los planos y distribución de la edificación.

P.- Hay en Costa Rica alguna institución que certifique la construcción?
R.= Por supuesto que sí. Su nombre es: Instituto de Normas Técnicas de CR (Inteco)

P.- Hay alguna dirección electrónica donde pueda informarme?
R.= Usted puede comunicarse en: servicios@construccion.co.cr

Modalidad Horizontal o Vertical?

2011-02-05T10:42:00.000-08:00

ANTES DE COMPRAR, QUE BUSCA: HORIZONTAL O VERTICAL?

“La construcción de viviendas verticales (edificios con estructura de apartamentos y condominios) surge como una respuesta al poco espacio que hay para asentarse en la Gran Área Metropolitana. Irene Campos, ministra de Vivienda declaró que “se pretende impulsar la renovación y construcción nueva, en sitios urbanos ya edificados, donde se pueda aumentar la densidad a partir de la vivienda vertical”. (Fuente: La Nación 18/9/10)

Efectivamente, el Estado Costarricense por medio del Ministerio de la Vivienda y la Municipalidad de San José, impulsan desde hace tiempo planes para repoblar esta ciudad, invitando a los ciudadanos a invertir en la compra de propiedades modalidad vertical, por medio de torres de apartamentos o condominios. Según ellos, aduciendo el poco espacio de tierra que hay en la ciudad, donde se le ofrece al residente o condómino más seguridad, mejor calidad de vida, accesibilidad a sus lugares de trabajo y con todos los servicios públicos a su alcance.

Para nadie es un secreto de la escasez de tierra para construir en las grandes urbes y por ende; uno de los problemas con que se enfrentan hoy en día los políticos y gobiernos de cada país. Su deseo de dotar a familias sean pobres o de clase media de una vivienda digna y accesible económicamente hablando es el gran reto a cumplir.

Según información pública, la inversión de compra en Costa Rica en el año 2000 rondaba los 80.000 mil colones por Mt.2 y ahora su precio no baja de 250.000 mil colones el Mt.2.

La elaboración de un Plan Maestro para cada sitio donde se intervendrá la densidad de la población adyacente, donde habrá mayor flujo vehicular, mayor contaminación sónica y ambiental, mayor atención médica entre otras cosas más; nos hace reflexionar si también pensaron en impulsar una campaña para educar a la población en general acerca de ¡Cómo es vivir bajo un sistema diferente al ordinario? O sea, vivir en condominio; con una Ley y un Reglamento a respetar; obligaciones, deberes y derechos que le asisten al propietario y reglas de convivencia que existen sobre la copropiedad común.

Pues bien, si el proyecto Municipal o del Gobierno Central es albergar el sistema de “Propiedad en Condominio, bajo la Ley 7933”, se habla de un asunto delicado. Decimos “delicado” por cuanto a través de diez años, tiempo en que nos hemos dedicado en administrar propiedades en condominios, nos encontramos que la población actual sea del estrato social que sea; en un alto porcentaje la población residente le cuesta adoptar y respetar una Cultura de convivencia en condominio y donde las malas relaciones de vecindad son el pan de cada día, donde los morosos no entienden que es un mandato legal pagar a tiempo la cuota de gastos comunes, Etc., cómo sería entonces iniciar un proyecto donde no se contemplan situaciones del comportamiento humano como el saber vivir dentro de una comunidad organizada.

Y si hablamos de la propiedad misma, muchos no se dan cuenta que comprar bajo la modalidad vertical difiere en mucho con la modalidad horizontal. Por ejemplo: en modalidad vertical el terreno, paredes, accesorios, instalaciones y techo es común; no se pueden intervenir para nada (Ver Art. 16 de la Ley). En otras palabras, casi todo el edificio es común, donde no hay un solo dueño sino que todos son propietarios del edificio; únicamente su apartamento o filial es de su pertenencia. Hay que entender que la propiedad común y bienes comunes son indivisibles e inembargables.

Hablemos de las emergencias. Que sucede cuando acontecen situaciones donde el edificio sufre el embate de un incendio, de un terremoto, de un desplazamiento de masa, Etc. Qué pasa si ese edificio se declara inhabitable por algún suceso de la naturaleza ó mano criminal? Acaso no tendrían que seguir pagando los propietarios ese edificio “inhabitable” donde no pueden seguir viviendo y donde las mismas autoridades Gubernamentales los han abandonado como ha sucedido con hechos recientes, donde condominios se han venido abajo por la mala planificación y utilización de materiales de baja calidad. Tenemos el ejemplo más reciente, el Condominio Fuente de Vida en Moravia, donde veintitrés personas demandaron ante la Fiscalía a los representantes de la Fundación Construyamos Internacional, cuyo presidente es un ex gerente del Banco Hipotecario de la Vivienda (Banhvi), por fraude en la construcción del condominio y declarado el edificio por las autoridades como “peligroso e insalubre”. Nuestra pregunta para los señores que impulsan proyectos habitacionales y “gobiernos” que los respaldan: Qué garantía les ofrecen a estas personas a la hora de perder el sueño de toda su vida, su casa?

Por el contrario, cuando se compra una vivienda en modalidad horizontal tiene sus ventajas, ya que usted es poseedor del pedazo de tierra donde se asiente su casa, la edificación misma es suya, cuenta con áreas comunes al aire libre, áreas de recreo y esparcimiento familiar; en fin, es más susceptible de aprovechamiento su propiedad en modalidad horizontal que vertical.

Por ser un asunto de interés social, insto a las autoridades a considerar todas las variantes posibles a fin de no afectar en grande a la población adyacente y luego, ofrecer a esta población que se inclina por vivir en torres de condominios o edificios residenciales, a ofrecerles mejores alternativas hipotecarias; como pagar la deuda a 40 años a un bajo interés, impuestos municipales especiales, exentos del pago por concepto planos y avalúos, que los permisos municipales sean menos del 1% actual y que el cobro por trámites bancarios los pueda realizar cualquier profesional abogado notario de su elección. Que la tasa o valor del metro cuadrado construido sea por debajo del mercado actual.

Si realmente desean ayudar a muchos costarricenses y promover este tipo de construcciones, sea para gente joven o adulta de medianos recursos económicos, gente que se está abriendo paso con mucho trabajo, esfuerzo y dedicación en procura de vivir en paz, seguridad y tranquilidad en este país; entonces que comiencen por suavizar la carga tributaria que pesa sobre la propiedad vertical de interés social, cumpliendo así con el artículo 39 de la Ley.

Betava SA

Extinción del Condominio

2008-10-16T11:45:00.000-07:00

">Desafectación del inmueble"

Por voluntad de los propietarios.

La extinción del condominio puede darse por varias razones; una de ella es que la totalidad de los condóminos decidan renunciar a este régimen, cumpliendo por supuesto, con las exigencias de Ley. Esta forma de reversión del régimen de propiedad en condominio a propiedad ordinaria, tiene que ser por acuerdo de Asamblea con el aval del 100% de los propietarios. La respectiva acta debe ser protocolizada y presentada al Registro de la Propiedad Inmueble del pais.

Condominio Horizontal.

En el caso de los condominios horizontales, ya sea por acuerdo unánime de los propietarios condóminos, orden judicial o cualquier otro mecanismo legal; la desafectación del régimen de condominio deberá especificar claramente la nueva distribución y propiedad de la totalidad del inmueble, con fundamento en los planos individuales de las nuevas fincas,así como el plano general confeccionado al efecto.

Los planos que se elaboren para la desafectación deberán ser confeccionados y firmados por un profesional en agrimensura y ser presentados a las oficinas respectivas para su aprobación.

Para la inscripción de una desafectación ante el Registro Público de la Propiedad Inmueble de cada pais, el notario debe dar fe de que tuvo a la vista, tanto la lámina de distribución como los planos catastrados individuales que cuentan con el respectivo visado municipal y de las instituciones que otorgan el visado.

Una desafectación sólo procederá, si tanto las fincas filiales resultantes, los derechos viales, áreas verdes, comunales y otras; cumplen con lo que al efecto establece la Ley. La entrega y conversión de las vías internas de acceso (las que fueron privadas) a calles públicas deben, ser expresamente aceptadas por la municipalidad o departamento respectivo que corresponda a la desafectación.

En el caso de condominios verticales, horizontales, mixtos y/o combinados, que no cumnplan con lo que señala el artículo anterior, la desafectación implicará la conversión de la totalidad del inmueble al régimen de propiedad tradicional. En estos casos, la cabida del nuevo inmueble será la que señale el respectivo plano catastrado del terreno.

Bienes en concesión.

En el caso de los bienes de dominio público otorgados en concesión y sometidos al régimen de propiedad en condominio, para su desafectación del régimen, deberá contarse además con la aprobación expresa del ente, institución y/o municipio que autorizó la concesión.
La aprobación mencionada anteriormente, debe indicar además a nombre de quién o quienes se inscribirá la o las concesiones resultantes, así como cualquier modificación al contrato original que otorgan. Para su validez, dicho acuerdo deberá protocolizarse e incribirse en la Sección de Concesiones del Registro Público de la Propiedad.

En caso de destrucción total del condominio.

En caso de que se destruya total o parcialmente un condominio y que no exista voluntad por parte de los propietarios de reconstruirlo, la asamblea de propietarios deberá solicitar bajo el procedimiento de desafectación señalado (arriba) su extinción. La extinción surtirá efecto a partir de la inscripción en el Registro Nacional de la Propiedad. En tal caso, los asientos de la finca matriz y de las filiales se cancelarán en la sección de propiedad en Condominio y los nuevos inmuebles se inscribirán en la sección general de la propiedad.

Terminología y Definiciones

2008-10-14T15:44:00.000-07:00

DEFINICIONES GENERALES

1- Administrador: es la persona física o jurídica que es nombrada por la asamblea de condóminos para realizar las tareas de administración del condominio.
2- Anteproyecto: es el plano general preliminar que muestra mediante un diseño de sitio como se propone desarrollar el condominio, pudiendo contener la descripción de cada etapa como una finca filial que puede ser matriz de un nuevo condominio.
3- Área común: cosas y bienes de uso general o restringido, independientemente de si están construidas o no y según se destine al uso y aprovechamiento de todas las fincas filiales o de sólo algunas de ellas. Se compone para efectos de este reglamento del área común libre y del área común construida.
4- Área común libre: es la parte de terreno que pasa a ser propiedad de todos los condóminos y se destina a uso general y no soportan ninguna construcción.
5- Área común construida: corresponde a las construcciones que quedan en copropiedad, son áreas indivisibles y de uso general común.
6- Área privativa construida: área construida de cada finca filial, que excluye los bienes comunes localizados dentro de sus linderos.
7- Área privativa no construida: superficie privada descubierta, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos.
8- Asamblea de condóminos: es el órgano supremo del condominio en donde conforme a su competencia, se tratan, discuten y resuelven, en su caso, asuntos de interés común.
9- Cobertura: proyección horizontal de una estructura o el área de terreno cubierta por tal estructura.
10- Coeficiente de copropiedad: índice que establece la participación porcentual en los bienes comunes del condominio de cada uno de lo propietarios de fincas filiales.
11- Condominio: inmueble susceptible de aprovechamiento independiente por parte de distintos propietarios, con elemento comunes de carácter indivisible.
12- Condominio vertical: modalidad mediante la cual cada condómino es propietario exclusivo de parte de la edificación conformada por varios pisos y en común de todo el terreno y edificaciones instalaciones de uso general.
13- Condominio horizontal: la modalidad donde cada condómino es propietario exclusivo de un terreno propio y de la edificación construida sobre él y copropietario de las áreas comunes.
14- Condominio mixto: son aquellos donde pueden presentarse en una misma finca matriz, condominios verticales y horizontales.
15- Condominio combinado: es un proyecto donde se combina diferentes usos y tipos de edificaciones, deben ser compatibles entre sí y deben ajustarse a la normativa que regula la zona donde se localicen.
16- Condominio de condominios: proyecto donde las fincas filiales se conforman a partir de la subdivisión de una finca filial matriz. Lo anterior debe permitirse en los reglamentos de condominio y administración, tanto de la finca matriz inicial como de la finca filial matriz; contener ambos reglamentos las normas que regulen la relación entre los condominios y de cómo se ejercerán los derechos y obligaciones de los propietarios y/o condóminos.
17- Condominios de lotes: son aquellos donde las fincas filiales corresponden a predios horizontales, que pueden ser destinados a uso agrícola, industrial, pecuario, turístico, comercial, habitacional, de recree y/o cualquier otro propósito lícito. Pueden estar destinados a la presta o para construir edificaciones. En los condominios horizontales de lotes cada finca filial será denominada finca filial individualizada.
18- Conjunto: desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios o varios lotes, que comparten áreas y servicios de uso y utilidad general, como las vías internas, los estacionamientos, las zonas los muros de cerramiento, y otras áreas. Puede conformarse también por varias edificaciones de vivienda, comercio o industria, estructuralmente independientes.
19- Condohotel: modalidad de operación de hospedaje en que la propiedad del inmueble está acogida a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, o aplica principios contenidos en ésta y en el que la explotación hotelera está garantizada mediante un contrato de administración, con una empresa operadora hotelera que asume las funciones correspondientes a los administradores según la Ley y las que se derivan del carácter hotelero de la operación. El 70% de tiempo al año debe dedicarse el establecimiento como mínimo al de hospedaje, y el 30% puede ser utilizado por los condóminos.
20- Concesión: acto unilateral de la Administración Pública que concede, durante un plazo determinado, a un particular el uso privativo sobre un bien de dominio público.
21- Concesión filial: filial resultante de la partición de la concesión original, cuando se somete a las disposiciones de la Ley de Propiedad en Condominio.
22- Derecho de vía: el ancho total de la calle, callejuela, sendero o servidumbre, que corresponde a la distancia entre líneas de propiedad, incluyendo la calzada, con la posibilidad que contenga franjas verdes y aceras.
23- Edificio: construcción de uno o varios pisos levantados sobre un terreno, cuya estructura comprende un número plural de unidades independientes, aptas para ser usadas de acuerdo con el uso establecido, para la zona donde se ubique de conformidad con el plan regulador respectivo o la clasificación de uso dado por la Dirección de Urbanismo, además de áreas y servicios de uso y utilidad general. Una vez sometido al régimen de propiedad en condominio, queda conformado por bienes privados o de dominio particular y por bienes comunes.
24- Finca filial: unidad privativa de propiedad dentro de un condominio, que constituye una porción autónoma acondicionada para el uso y goce independientes, comunicada directamente con la vía pública o con determinado espacio común que conduzca a ella.
25- Finca filial matriz: es toda finca filial que por sus características propias en cuanto a tamaño, disponibilidad de accesos y servicios, permite constituir un nuevo condominio dentro del condominio inicial.
26- Finca matriz: inmueble queda origen al condominio, constituido por dos o más fincas filiales y sus correspondientes áreas comunes.
27- Mayoría simple: el 50% más uno del total de votos o condóminos, según sea el caso.
28- Régimen de propiedad en condominio: régimen especial de propiedad constituido por lotes y/o edificaciones, susceptibles de aprovechamiento independiente, que atribuye al titular de cada uno de ellos además de un derecho singular y exclusivo sobre los mismos, un derecho de copropiedad conjunto e inseparable sobre los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes del inmueble.
29- Reglamento de condominio y administración: es el instrumento jurídico que complementa y especifica las disposiciones de la Ley de Propiedad en Condominio de acuerdo a las características de cada condominio. Es el es que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad en condominio.
30- Vías internas: calles colectoras que sirven para canalizar el flujo vehicular dentro del condominio.
31- Unidad habitacional: vivienda unifamiliar.

¿Qué se entiende por condominio?

2008-10-11T18:23:00.001-07:00

Interpretación.

(Proscribes) CONDOMINIO (Del latín. Medieval. Condominium). M. Derecho. Dominio de una cosa en común por dos o más personas. || ~ en mano común. M. Derecho. Propiedad que pertenece de manera colectiva e indivisible a un conjunto de personas sin asignación de cuotas entre ellas. || ~ ordinario. M. Derecho. El que corresponde a un conjunto de personas con cuotas de participación y con carácter divisible.

(Racciati) CONDOMINIO “Se trata en definitiva de una figura sui géneris en la cual se combinan dos formas jurídicas distintas (dominio y condominio) cuya unidad de destino las reúne en un todo indivisible, a tal punto, que resulta imposible ser condómino de una porción exclusiva, sin serlo también de la parte común correspondiente. Esta naturaleza especialísima del instituto nos obliga a considerarlo como un derecho real autónomo con características propias, que lo separan y diferencian de los demás”.

(Montagne, 1983) CONDOMINIO “1) propiedad exclusiva sobre el piso o departamento y sus dependencias, pero restringida por las limitaciones que la Ley establece en virtud de la situación especial de interdependencia en que se encuentran con relación al conjunto del edificio y fundada en razones de orden público y de beneficio común. 2) Copropiedad sobre las cosas de uso común de los distintos dueños o (de las cosas) indispensables para la existencia y conservación del edificio, cuya esencia jurídica no se identifica totalmente con la del condominio de tipo romanista legislado por nuestro Código Civil. 3) Indivisión forzosa sobre los bienes comunes la cual más que perpetua es indeterminada en su duración por estar subordinada a la existencia de la construcción hecha en el suelo común”

(CR, 2002)PROPIEDAD HORIZONTAL “La propiedad horizontal es una propiedad imperfecta o limitada en razón de la modalidad que han escogido los distintos condóminos de los pisos o departamentos en que se divide cada piso y en estos casos cada condómino es dueño del piso o departamento y comunero de los bienes afectos al uso común. De manera que, quien acepta adquirir una propiedad bajo este régimen, está sujeto a lo que el reglamento del condominio, que se dicta con fundamento en la Ley de Propiedad Horizontal disponga”.(Corte Suprema de Justicia, Sala IV)

Vida en Condominio

2008-10-11T18:14:00.000-07:00

Convivencia y relaciones de vecindad.

Hoy en día, es común encontrarse con proyectos habitacionales que ofrecen viviendas bajo el régimen de "condominio" dirigidos tanto a la población de clase media como baja (pobre). Con esto, cada país impulsa desarrollar planes habitacionales a fin de combatir el faltante de una vivienda digna para sus ciudadanos. También, encontramos desarrolladores que ofrecen propiedades dirigidas a la clase burquesa como los que encontramos en la provincia árabe de Dubai y otros mas.

Pero, que entendemos vivir bajo el régimen de propiedad en condominio?

Hay que considerar algunas variantes que surgen al respecto como; a- que el propietario no tiene bajo control toda su propiedad, b- que debe respetar un reglamento de condominio, c- que aunque es co-dueño (comunero) de los bienes comunes, éstos no se pueden dividir o embargarse. De manera que, quien acepta adquirir una propiedad bajo este régimen, está sujeto a lo que el reglamento del condominio y administración, que se dicta con fundamento en la Ley de Propiedad Horizontal disponga.

Según el artículo 265 del Código Civil de Costa Rica, CA dice: “cuando no corresponden al dueño todos los derechos que comprende el dominio pleno, la propiedad es imperfecta o limitada” Lo que significa que en este régimen, existen limitaciones hacia la propiedad y hacia los que eligieron vivir en esta modalidad. En este mismo país, la Sala Constitucional se refiere en particular al asunto en su sentencia No. 1574-96 de las 12:45 horas del 29/03/96 así: “La propiedad horizontal es una propiedad imperfecta o limitada en razón de la modalidad que han escogido los distintos condóminos de los pisos o departamentos en que se divide cada piso y en estos casos cada condómino es dueño del piso o departamento y comunero de los bienes afectos al uso común. De manera que, quien acepta adquirir una propiedad bajo este régimen, está sujeto a lo que el reglamento del condominio, que se dicta con fundamento en la Ley de Propiedad Horizontal disponga”.

De esta “dualidad” decimos entonces que surgen dos relaciones, aunque de distintos alcances y caracteres. Éstos están inseparablemente unidos. Las limitaciones hacia el propietario o adquiriente, básicamente se refieren a:
1-. Las derivadas de su condición de condóminos individuales (propiedad privada), y
2- Las de copropietarios sobre los bienes y áreas comunes; los que a su vez, son indivisibles e inembargables.

Así las cosas, “estamos en presencia de una compleja figura que participa en parte de caracteres del dominio, como lo son el uso, goce y disposición del bien; como también de elementos propios que impone la copropiedad, sobre todo en los llamados bienes comunes, que por Ley y doctrina abarca entre otros; los suelos, terrazas, escaleras, ascensores, electricidad, agua, cloacas, plantas de tratamiento de aguas negras y otros; pero con la singularidad que bienes como estos no son susceptibles de división.

Se entiende por lo anterior que, él ó la interesada en adquirir una propiedad en condominio, debe tener claro que hay que respetar y cumplir un reglamento de condominio y que su propiedad forma parte como Finca Filial de la Finca Matriz; donde hay limitaciones como por ejemplo en la fachada, en el color o a la hora de actualizar la misma.

Cuando se habla del reglamento de condominio, lo primero que debe cerciorarse el interesado en adquirir una propiedad es que este reglamento no contravenga el ordenamiento jurídico de su país y que las disposiciones que se enumeran ahí, estén de acuerdo a la convivencia normal de todo ciudadano (a).