Situaciones anómalas que se dan a la entrega del condominio
ARTÍCULO 5 Ley 7933: (…) La escritura constitutiva que se presente al Registro de la Propiedad para la inscripción, debe ir acompañada del plano debidamente aprobado por las instituciones respectivas, en el que constarán todos los datos pertinentes a la finca matriz, las fincas filiales o áreas privativas, las áreas comunes y las tablas de áreas y distribución.
El Artículo 265 del Código Civil (CR) dice: “Cuando no corresponden al dueño todos los derechos que comprende el dominio pleno, la propiedad es imperfecta o limitada (…).
Nuestro Pensamiento acerca de la propiedad en condominio.
“En aras de mejorar un sistema habitacional y organizacional que implica: Sociabilidad, Economía y Estructuras; la Administración del condominio ò desarrollo habitacional requiere de grandes esfuerzos técnicos, de una buena organización de residentes, de disciplina y respeto en aplicación de un reglamento adaptado a las necesidades de los residentes”. Rafael Betancourt
Escritura ó Título constitutivo que da origen o nacimiento al condominio.
“La afectación al régimen de propiedad en condominio puede hacerse con edificaciones construidas o sin construir. Si el condominio fue aprobado y autorizado para su construcción y la edificación está terminada, pero sin afectación; se procede a dar aviso al Municipio de su terminación para su habitabilidad (Ley de Construcciones). Esto permite al propietario o desarrollador del inmueble otorgar la correspondiente escritura de afectación al régimen de propiedad en condominio. Por otro parte, si el título constitutivo fue inscrito mientras la edificación del condominio estaba en proceso de construcción, lo recomendable para estos casos es; dar aviso a las autoridades correspondientes del otorgamiento de una “escritura de cierre”.
Escritura de “cierre”.
“En el caso de condominios con edificaciones por construirse o en proceso de construcción y cuando el proyecto esté totalmente construido, se considera completar la afectación de propiedad en condominio con el denominado cierre, es decir, que con intervención de los condóminos, otorgarán los acuerdos asamblearios necesarios una vez finalizada la obra, con planos catastrados, de cortes específicos, tablas y las modificaciones reglamentarias que correspondan para consolidar el condominio (Artículo 77 del Decreto Ejecutivo No. 32303-MIVAH-MEIC-TUR.) todo lo cual plasmarán en escritura pública la o las modificaciones al reglamento de administración y condominio, etc., para que así se inscriba lo que corresponda”. Fuente: (Ley 7933 Reguladora de la propiedad en condominio página 29).
Lo que significa que, la edificación se ajusta a la descripción real consignada en planos con los porcentajes reales conforme a la edificación resultante y la correspondiente voluntad rendida mediante acuerdo asambleario. En caso de modificaciones constructivas a lo originalmente autorizado, se deben obtener las aprobaciones respectivas a fin de que de forma unánime (100% de votos válidos) se tome el acuerdo asambleario para variar descripciones, porcentajes, planos y otros contenidos en el título constitutivo. (Arts. 93 al 96 Ley de Construcciones de CR)
En caso de comprobarse diferencias entre lo autorizado mediante licencia municipal de obra (Art. 74 Ley de Construcciones CR) y la edificación resultante, las administraciones, mediante acto posterior a la finalización, podrán autorizar esas modificaciones (Arts. 93 al 96 Ley de Construcciones CR). No obstante, en caso de que las modificaciones no puedan ser autorizadas y con el consecuente perjuicio para el o los adquirientes, puede pensarse en una eventual nulidad del título constitutivo y otras acciones judiciales, las que en su caso, serán determinadas por los operadores del derecho contra aquellos legitimados pasivos que corresponda. La legitimación activa, también debe ser objeto de estudio previo para determinar quien o quienes pueden accionar. Como ejemplo, la integración publicitaria del contrato (Art. 34 Ley 7472 de Promoción de la Competencia y Defensa Efectiva del Consumidor), en caso de que un desarrollador ofrezca alguna novedad en el proyecto y luego no pueda llevarla a cabo, con el consecuente perjuicio para los intereses económicos y sociales de los consumidores.
Los derechos de los condóminos, los de los vecinos y en general de la colectividad, deben ser tutelados para que no se conculquen con las edificaciones de condominios. Algunos casos de lesiones de derechos, como los retiros por construcción (aireación, asoleamiento, iluminación-ver Art.4 Ley de Construcciones-, intimidad, etc.) alturas no autorizadas, vertidos de aguas, violaciones del alineamiento, etc., pueden dar lugar a acciones judiciales y/ o administrativas”.
Fuente: Ley 7933 Reguladora de la Propiedad en Condominio Págs. 57-58
Recomendaciones antes de recibir la obra.
En CR es común que los desarrolladores o constructores cuando tienen un alto porcentaje de propiedades vendidas, y con el deseo de no seguir soportando los gastos administrativos (al inicio de la obra, ellos son los administradores consignados en la Escritura Constitutiva), hacen un llamado a todos los propietarios para entregar la obra o proyecto. En este período de transición, es muy importante que los propietarios reciban asesoría al respecto para no ser engañados por algunos constructores que se aprovechan de la ignorancia de algunos condóminos.
Como los condóminos o adquirientes no están al tanto de la normativa vigente en esta materia, algunos ni siquiera entienden de lo que se trata el asunto y no se hacen presentes para dar el aval y recibir la obra en perfecto estado. El peligro que existe en estas circunstancias es que no saben a ciencia cierta si lo construido es igual a lo consignado en planos. Ante esta incertidumbre lo mejor es seguir estos consejos:
I. Solicitar al desarrollador todos los planos constructivos, mecánicos, eléctricos, etc., del proyecto (finca matriz y filiales).
II. Contratar a un profesional en agrimensura o ingeniería para que interprete los planos, distribución de áreas y porcentajes de valor. Que revise todo el proyecto a fin de que las edificaciones cumplan los requerimientos que demandan las diferentes autoridades administrativas como por ejemplo: a) que cumplan el código sísmico, b) código eléctrico, c) estudio de suelos, permiso municipal de habitabilidad, original de acta constitutiva, presupuesto de operación actual, informe de gastos por parte del constructor y otros.
III. Contratar a un abogado notario que levante acta de aceptación o rechazo de obras.
IV. Que la Asamblea nombre administrador (a) de inmediato.
V. Que la administración sea inscrita en el Registro de la Propiedad Inmueble.
VI. Que la Asamblea acuerde el procedimiento (en caso que se encuentren anomalías).
VII. Que el representante legal o administrador ya nombrado legítimamente en Asamblea, ejecute el acuerdo asambleario.
VIII. Que el administrador del condominio notifique a las diferentes instancias de ó las anomalías documentadas y comprobadas en el condominio.
IX. Que se solicite al Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos la comparecencia del o los profesionales a cargo de la obra o proyecto de encontrarse alguna anomalía.
X. Si se decide accionar contra el contratista u otro; contratar estos servicios a un abogado especialista en condominios.
XI. Por el contrario, si el contratista acepta la culpa; que éste repare el daño material o social causado.
XII. Formar una comisión para que esté monitoreando el proceso de reparación del daño.
XIII. Contratar asesoría administrativa por espacio de 6 meses a empresa dedicada y con experiencia en este tipo de situaciones y para que ayude a estructurar la para financiera contable.
XIV. Que comunique a todos los condóminos (incluyendo al constructor si es que tiene alguna propiedad sin vender) de los avances en materia administrativa-contable.
Publicado con fines educativos por:
Rafael Betancourt F, Gerente de Betava
Situaciones anómalas que se dan a la entrega del condominio
ARTÍCULO 5 Ley 7933: (…) La escritura constitutiva que se presente al Registro de la Propiedad para la inscripción, debe ir acompañada del plano debidamente aprobado por las instituciones respectivas, en el que constarán todos los datos pertinentes a la finca matriz, las fincas filiales o áreas privativas, las áreas comunes y las tablas de áreas y distribución.
El Artículo 265 del Código Civil (CR) dice: “Cuando no corresponden al dueño todos los derechos que comprende el dominio pleno, la propiedad es imperfecta o limitada (…).
Nuestro Pensamiento acerca de la propiedad en condominio.
“En aras de mejorar un sistema habitacional y organizacional que implica: Sociabilidad, Economía y Estructuras; la Administración del condominio ò desarrollo habitacional requiere de grandes esfuerzos técnicos, de una buena organización de residentes, de disciplina y respeto en aplicación de un reglamento adaptado a las necesidades de los residentes”. Rafael Betancourt
Escritura ó Título constitutivo que da origen o nacimiento al condominio.
“La afectación al régimen de propiedad en condominio puede hacerse con edificaciones construidas o sin construir. Si el condominio fue aprobado y autorizado para su construcción y la edificación está terminada, pero sin afectación; se procede a dar aviso al Municipio de su terminación para su habitabilidad (Ley de Construcciones). Esto permite al propietario o desarrollador del inmueble otorgar la correspondiente escritura de afectación al régimen de propiedad en condominio. Por otro parte, si el título constitutivo fue inscrito mientras la edificación del condominio estaba en proceso de construcción, lo recomendable para estos casos es; dar aviso a las autoridades correspondientes del otorgamiento de una “escritura de cierre”.
Escritura de “cierre”.
“En el caso de condominios con edificaciones por construirse o en proceso de construcción y cuando el proyecto esté totalmente construido, se considera completar la afectación de propiedad en condominio con el denominado cierre, es decir, que con intervención de los condóminos, otorgarán los acuerdos asamblearios necesarios una vez finalizada la obra, con planos catastrados, de cortes específicos, tablas y las modificaciones reglamentarias que correspondan para consolidar el condominio (Artículo 77 del Decreto Ejecutivo No. 32303-MIVAH-MEIC-TUR.) todo lo cual plasmarán en escritura pública la o las modificaciones al reglamento de administración y condominio, etc., para que así se inscriba lo que corresponda”. Fuente: (Ley 7933 Reguladora de la propiedad en condominio página 29).
Lo que significa que, la edificación se ajusta a la descripción real consignada en planos con los porcentajes reales conforme a la edificación resultante y la correspondiente voluntad rendida mediante acuerdo asambleario. En caso de modificaciones constructivas a lo originalmente autorizado, se deben obtener las aprobaciones respectivas a fin de que de forma unánime (100% de votos válidos) se tome el acuerdo asambleario para variar descripciones, porcentajes, planos y otros contenidos en el título constitutivo. (Arts. 93 al 96 Ley de Construcciones de CR)
En caso de comprobarse diferencias entre lo autorizado mediante licencia municipal de obra (Art. 74 Ley de Construcciones CR) y la edificación resultante, las administraciones, mediante acto posterior a la finalización, podrán autorizar esas modificaciones (Arts. 93 al 96 Ley de Construcciones CR). No obstante, en caso de que las modificaciones no puedan ser autorizadas y con el consecuente perjuicio para el o los adquirientes, puede pensarse en una eventual nulidad del título constitutivo y otras acciones judiciales, las que en su caso, serán determinadas por los operadores del derecho contra aquellos legitimados pasivos que corresponda. La legitimación activa, también debe ser objeto de estudio previo para determinar quien o quienes pueden accionar. Como ejemplo, la integración publicitaria del contrato (Art. 34 Ley 7472 de Promoción de la Competencia y Defensa Efectiva del Consumidor), en caso de que un desarrollador ofrezca alguna novedad en el proyecto y luego no pueda llevarla a cabo, con el consecuente perjuicio para los intereses económicos y sociales de los consumidores.
Los derechos de los condóminos, los de los vecinos y en general de la colectividad, deben ser tutelados para que no se conculquen con las edificaciones de condominios. Algunos casos de lesiones de derechos, como los retiros por construcción (aireación, asoleamiento, iluminación-ver Art.4 Ley de Construcciones-, intimidad, etc.) alturas no autorizadas, vertidos de aguas, violaciones del alineamiento, etc., pueden dar lugar a acciones judiciales y/ o administrativas”.
Fuente: Ley 7933 Reguladora de la Propiedad en Condominio Págs. 57-58
Recomendaciones antes de recibir la obra.
En CR es común que los desarrolladores o constructores cuando tienen un alto porcentaje de propiedades vendidas, y con el deseo de no seguir soportando los gastos administrativos (al inicio de la obra, ellos son los administradores consignados en la Escritura Constitutiva), hacen un llamado a todos los propietarios para entregar la obra o proyecto. En este período de transición, es muy importante que los propietarios reciban asesoría al respecto para no ser engañados por algunos constructores que se aprovechan de la ignorancia de algunos condóminos.
Como los condóminos o adquirientes no están al tanto de la normativa vigente en esta materia, algunos ni siquiera entienden de lo que se trata el asunto y no se hacen presentes para dar el aval y recibir la obra en perfecto estado. El peligro que existe en estas circunstancias es que no saben a ciencia cierta si lo construido es igual a lo consignado en planos. Ante esta incertidumbre lo mejor es seguir estos consejos:
I. Solicitar al desarrollador todos los planos constructivos, mecánicos, eléctricos, etc., del proyecto (finca matriz y filiales).
II. Contratar a un profesional en agrimensura o ingeniería para que interprete los planos, distribución de áreas y porcentajes de valor. Que revise todo el proyecto a fin de que las edificaciones cumplan los requerimientos que demandan las diferentes autoridades administrativas como por ejemplo: a) que cumplan el código sísmico, b) código eléctrico, c) estudio de suelos, permiso municipal de habitabilidad, original de acta constitutiva, presupuesto de operación actual, informe de gastos por parte del constructor y otros.
III. Contratar a un abogado notario que levante acta de aceptación o rechazo de obras.
IV. Que la Asamblea nombre administrador (a) de inmediato.
V. Que la administración sea inscrita en el Registro de la Propiedad Inmueble.
VI. Que la Asamblea acuerde el procedimiento (en caso que se encuentren anomalías).
VII. Que el representante legal o administrador ya nombrado legítimamente en Asamblea, ejecute el acuerdo asambleario.
VIII. Que el administrador del condominio notifique a las diferentes instancias de ó las anomalías documentadas y comprobadas en el condominio.
IX. Que se solicite al Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos la comparecencia del o los profesionales a cargo de la obra o proyecto de encontrarse alguna anomalía.
X. Si se decide accionar contra el contratista u otro; contratar estos servicios a un abogado especialista en condominios.
XI. Por el contrario, si el contratista acepta la culpa; que éste repare el daño material o social causado.
XII. Formar una comisión para que esté monitoreando el proceso de reparación del daño.
XIII. Contratar asesoría administrativa por espacio de 6 meses a empresa dedicada y con experiencia en este tipo de situaciones y para que ayude a estructurar la para financiera contable.
XIV. Que comunique a todos los condóminos (incluyendo al constructor si es que tiene alguna propiedad sin vender) de los avances en materia administrativa-contable.
Publicado con fines educativos por:
Rafael Betancourt F, Gerente de Betava
Comentarios
Publicar un comentario
Envía tus consultas a: betavacr@gmail.com