De los acuerdos de Asamblea

Acuerdos de Asamblea de Propietarios
En nuestra legislación (CR), hay tres tipos de acuerdos asamblearios y que se aprueban según su importancia y necesidad. 1) Aquellos que requieren el 100% del valor total del edificio. 2) Los que requieren de mayoría calificada (66% del valor total del edificio). 3) Los que requieren de mayoría simple (50% + 1). Es competencia de la Asamblea de Condóminos Propietarios las resoluciones sobre los asuntos de interés general y colectivo. Antes de entrar a conocer el fondo del asunto (acuerdos), hay que aclarar que hay dos tipos de asamblea: La General Ordinaria y la General Extraordinaria. Cuál es la diferencia entre ambas? En asamblea general ordinaria se tratan toda clase de asuntos donde los propietarios pueden proponer que se realicen cambios acerca de la convivencia, sobre asuntos financieros del condominio o estructuras del edificio. En esta asamblea ordinaria por ejemplo, se ven asuntos como: informe administrativo y financiero, rendición de cuentas por parte de la administración, presupuesto de operación del nuevo período administrativo, elección o sustitución administrativa, contratación de nuevos servicios, etc. En asamblea general extraordinaria se ven asuntos de urgencia, que por su eventualidad y premura; se tienen que resolver de inmediato. Por eso, en el orden del día se especifican únicamente los asuntos a tratar o resolver sea de interés objetivo (toda la comunidad) o de carácter subjetivo (que interesan a una persona o grupo en particular). 1) Acuerdos que requiere el 100%. I. Modificación o actualización del reglamento. II. Modificación del destino general del condominio. III. Variar el área proporcional de todas las filiales. IV. Variar el tamaño del área común. V. Renunciar al régimen de propiedad en condominio. VI. Gravar o enajenar todo el condominio. VII. Variar las cláusulas de la escritura constitutiva del condominio y administración. VIII. Reconstruir parcial o total el condominio. 2) Acuerdos que requieren mayoría calificada (66%) o dos terceras partes. I. Mejoras útiles de mantenimiento. II. Variar el destino general de una finca filial. III. Construir nuevos pisos, sótanos, excavar ó dar el autorizado. IV. Adquirir nuevos bienes comunes, variar el destino de los existentes. V. Disponer de una forma en particular de alguno de ellos. VI. Autorizar el alquiler de las cosas o bienes comunes. VII. Aprobar la reconstrucción parcial o total del condominio. 3) Acuerdos que requieren mayoría simple (50% + 1) I. Informe administrativo y financiero. II. Edición de Estados Financieros. III. Presupuesto de operación. IV. Modificación o revocatoria de medidas implementadas por administración. V. Nombramiento, remuneración o remoción de la administración. VI. Sanciones disciplinarias. VII. Mejoras necesarias o urgentes. Qué pasa si un acuerdo de Asamblea me afecta ò me perjudica? De conformidad la convocatoria que usted recibió por parte de la administración; si Ud. no pudo asistir, debe de enviar poder de voto manifestando su criterio u opinión sobre los puntos que tratarán en asamblea. Si aún con el voto de su filial (en contra) se aprobó un asunto que le perjudica; usted puede presentar un recurso de revocatoria a ese acuerdo en particular que le perjudica. Eso sí, debe de hacerlo dentro de los tres meses siguientes a la firmeza del acuerdo donde debe manifestar de forma clara y convincente, el principio de ilegalidad de ese acuerdo. Se puede impugnar una Asamblea con todos los acuerdos? Sí se puede dar ese hecho. Por ejemplo: I. Cuando la convocatoria tiene algún defecto de forma o fondo (no tiene fecha, usted no fue convocado (a), no tiene firma responsable, etc. II. Cuando los acuerdos no reunieron suficiente porcentaje de votación. III. Cuando votaron personas no propietarias o sin poder de voto. IV. Cuando se convocó a un lugar específico y se reunieron en otro diferente sin avisarle. Se pueden validar acuerdos rechazados? Sí se pueden validar acuerdos rechazados o no aprobados. Para realizar este acto, se debe agendar nuevamente el asunto, elevarlo a votación y que llene el suficiente porcentaje de votación según sea el asunto que se está tratando. Puede un condómino ausente solicitar la verificación del quórum después de que la asamblea terminó? R.- No puede hacerlo. Esta acción es extemporánea, o sea; está fuera de tiempo. Puede un condómino solicitar copia de actas de asamblea? R.- Todo propietario tiene el derecho a solicitar copia de todos los acuerdos, más aún; diremos que es deber de la administración distribuir en el menor tiempo posible, copia del acta de asamblea a todos y cada uno de los condóminos donde se consignan los acuerdos. Existen algunas regulaciones de votación en asamblea? En algunos condominios, cuando se envía la convocatoria de asamblea, se especifican las regulaciones vigentes para aquellas personas físicas y jurídicas que asisten y que pueden votar. Por ejemplo: que el condómino o su representante esté debidamente registrado en el libro de la filial administrativa ó inscrito registralmente en el Registro Nacional de la Propiedad Inmueble del país, que la finca filial no tenga deudas con el condominio, que el poder de voto esté debidamente autenticado por abogado, etc. Estas regulaciones deben estar debidamente consignadas en el reglamento del condominio y administración. Pueden celebrarse en un mismo día, asamblea ordinaria y extraordinaria? R.- Sí se puede, siempre que se cumpla con lo estipulado en el reglamento y que ambas asambleas estén separadas en tiempo y que los asuntos a tratar sean diferentes de una de la otra. Hay que recordar que todo acuerdo de asamblea debe de cumplir el reglamento del condominio como también el Código Civil. Declarados en firme los acuerdos, se transcribirán al Libro de Actas respectivo y legalizado del condominio. Quién es la persona que convoca a la asamblea? R.- La Administración es la responsable de hacer la convocatoria a las diferentes asambleas. Si no hay administración o ésta no actúa ó está incapacitada para ejercer; un tercio (1/3) de los propietarios puede convocar la asamblea y resolver los asuntos pendientes del condominio. Esta tercera parte de representación, obligatoriamente debe de estar presente en la asamblea y se deben de verificar los nombres de los propietarios así como los poderes de representación. No quiere decir que esta representación (1/3) alcanza para votar algún acuerdo. El porcentaje mínimo para votar cualquier asunto es un 50% + 1 del valor total del edificio. No se debe malinterpretar el quórum de participación con el porcentaje de votación. El quórum para la asamblea en primera convocatoria se alcanza con el 66% del valor del condominio (dos terceras partes). En segunda convocatoria, se alcanza con cualquier número de asistentes. DESPUES QUE SE DAN LOS ACUERDOS, QUE PASA? Por ejemplo, para que el abogado notario pueda inscribir en el Registro Público de la Propiedad Inmueble el nombramiento del administrador de un Condominio, dicha Acta de Asamblea de Condóminos debe reunir algunos requisitos mínimos como los siguientes: 1.- En el encabezado debe señalarse pero no limitados a: I. Nombre completo y registral del Condominio. II. Número de folio real de la finca matriz. III. Número de cédula jurídica del Condominio. 2.- Debe indicar. Si la Asamblea es ordinaria o extraordinaria. 3.- Debe constar si se reúne en primera o segunda convocatoria. 4.- Debe constar que se cumple con el quórum respectivo de Ley (o del Reglamento del Condominio) e indicar la hora de inicio. 5.- Se nombra el Presidente y Secretario para la sesión. El primero moderará en tiempo y espacio la sesión y el segundo transcribirá el acta respectiva al Libro de Actas del Condominio. 6.- Debe indicarse los nombres de los condóminos presentes, representaciones (si los hay) y el porcentaje de valor que se encuentra debidamente representado. 7.- Debe indicarse ordenadamente los diversos ACUERDOS que se toman, separando claramente la discusión de la votación y aprobación (o rechazo) de las mociones propuestas. Ejemplo: ARTÍCULO UNO, ARTICULO DOS (…) 8.- Si el acuerdo es de nombramiento de administración, debe constar: I. Nombre completo de quien es nombrado, calidades, etc. II. Número de cédula de identidad o pasaporte y la indicación de que acepta el cargo. Si es una persona jurídica debe constar, además de su denominación social y número de cédula jurídica, quién en su representante legal, y que presente acepta el cargo. III. La persona jurídica nombrada debe tener plazo social vigente. IV. Debe constar claramente el plazo por el que se nombra, con indicación expresa del momento en el que inicia funciones (asume el cargo). V. Hacer constar el monto de su remuneración mensual o anual o si es ad-honoren. 7.- Debe indicarse la mayoría con la que se aprueba el acuerdo tomado, indicando preferiblemente la cantidad de votos a favor, en contra y abstenciones, aunque con mención de la mayoría con la que se aprueba es suficiente, y debe indicarse que dicha mayoría es la que requiere el Reglamento. Hay que recordar que hay tres tipos de acuerdos: 100%, 66% y 50%. El voto requerido para nombrar el administrador es por mayoría simple (50% + 01). Si el Reglamento del condominio dice otra cosa como por ejemplo: "voto por mayoría de los presentes", entonces es mayoría de los que asistieron a esa asamblea. 8.- Debe indicarse que los acuerdos se declaran firmes. 10.- Debe comisionarse para su protocolización a un abogado notario determinado o a la administración nombrada (o su representante). 11.- Debe constar la finalización de la Asamblea (en algunos casos se requiere la firma de los asistentes en el Libro de Actas o en hoja aparte como asistencia). Puede ver este documento en Enghish: http://www.scribd.com/doc/110093458/Owners-Assembly-Agreements Copyright by: www.betava.com