Vida en Condominio

Convivencia y relaciones de vecindad.



Hoy en día, es común encontrarse con proyectos habitacionales que ofrecen viviendas bajo el régimen de "condominio" dirigidos tanto a la población de clase media como baja (pobre). Con esto, cada país impulsa desarrollar planes habitacionales a fin de combatir el faltante de una vivienda digna para sus ciudadanos. También, encontramos desarrolladores que ofrecen propiedades dirigidas a la clase burquesa como los que encontramos en la provincia árabe de Dubai y otros mas.

Pero, que entendemos vivir bajo el régimen de propiedad en condominio?

Hay que considerar algunas variantes que surgen al respecto como; a- que el propietario no tiene bajo control toda su propiedad, b- que debe respetar un reglamento de condominio, c- que aunque es co-dueño (comunero) de los bienes comunes, éstos no se pueden dividir o embargarse. De manera que, quien acepta adquirir una propiedad bajo este régimen, está sujeto a lo que el reglamento del condominio y administración, que se dicta con fundamento en la Ley de Propiedad Horizontal disponga.

Según el artículo 265 del Código Civil de Costa Rica, CA dice: “cuando no corresponden al dueño todos los derechos que comprende el dominio pleno, la propiedad es imperfecta o limitada” Lo que significa que en este régimen, existen limitaciones hacia la propiedad y hacia los que eligieron vivir en esta modalidad. En este mismo país, la Sala Constitucional se refiere en particular al asunto en su sentencia No. 1574-96 de las 12:45 horas del 29/03/96 así: “La propiedad horizontal es una propiedad imperfecta o limitada en razón de la modalidad que han escogido los distintos condóminos de los pisos o departamentos en que se divide cada piso y en estos casos cada condómino es dueño del piso o departamento y comunero de los bienes afectos al uso común. De manera que, quien acepta adquirir una propiedad bajo este régimen, está sujeto a lo que el reglamento del condominio, que se dicta con fundamento en la Ley de Propiedad Horizontal disponga”.

De esta “dualidad” decimos entonces que surgen dos relaciones, aunque de distintos alcances y caracteres. Éstos están inseparablemente unidos. Las limitaciones hacia el propietario o adquiriente, básicamente se refieren a:
1-. Las derivadas de su condición de condóminos individuales (propiedad privada), y
2- Las de copropietarios sobre los bienes y áreas comunes; los que a su vez, son indivisibles e inembargables.

Así las cosas, “estamos en presencia de una compleja figura que participa en parte de caracteres del dominio, como lo son el uso, goce y disposición del bien; como también de elementos propios que impone la copropiedad, sobre todo en los llamados bienes comunes, que por Ley y doctrina abarca entre otros; los suelos, terrazas, escaleras, ascensores, electricidad, agua, cloacas, plantas de tratamiento de aguas negras y otros; pero con la singularidad que bienes como estos no son susceptibles de división.

Se entiende por lo anterior que, él ó la interesada en adquirir una propiedad en condominio, debe tener claro que hay que respetar y cumplir un reglamento de condominio y que su propiedad forma parte como Finca Filial de la Finca Matriz; donde hay limitaciones como por ejemplo en la fachada, en el color o a la hora de actualizar la misma.

Cuando se habla del reglamento de condominio, lo primero que debe cerciorarse el interesado en adquirir una propiedad es que este reglamento no contravenga el ordenamiento jurídico de su país y que las disposiciones que se enumeran ahí, estén de acuerdo a la convivencia normal de todo ciudadano (a).