Resolución y Arbitraje

Resolución y Arbitraje de Disputas

Todo Reglamento de Condominio y Administración debe contemplar un régimen sancionatorio claro y específico para cada posible acontecimiento o trasgresión al mismo y que se dé a lo interno de la residencia. Guardando y respetando los derechos que la Constitución le confiere a cada ciudadano de La República. Los propietarios tienen deberes y derechos de cara a la comunidad que participa y éstos deberán estar consignados claramente en cada reglamento.
El “infractor (a)”, a nuestro criterio; debe llevar su caso primero a la Asamblea de propietarios, lugar donde se debe demostrar y probar el hecho por las partes. Cabe recalcar en primer lugar aquí, que se debe demostrar el hecho ocurrido. Segundo, La Administración y La Asamblea, deben conceder el Debido Proceso al infractor o infractora antes de levantar cargos. En otras palabras, se le deben otorgar y asegurar como todo ciudadano de la República , los derechos Constitucionales a que tiene derecho. Una Defensa justa.

Creemos que, antes de iniciar un proceso civil o penal por parte de la Administración o Asamblea contra algún condómino, residente o arrendatario es, nombrar una comisión a lo interno formada por tres miembros para que vea el caso en cuestión. La Asamblea que nombre un representante. La Administración otro representante. El “infractor” que nombre su representante. Si en esta primera instancia no se ponen de acuerdo, otra alternativa es acudir a un arbitraje civil según lo que establece La Ley 7727 de Resolución Alterna de Conflictos y Promoción de la Paz Social (DNRAC - en Costa Rica CA). Si después de este segundo intento voluntario no se llegan a poner de acuerdo las partes, entonces se puede iniciar el proceso por la vía civil o penal.


Resolución Alterna de Conflictos y Promoción de la Paz Social.

Son muchos los casos que llegan a los Tribunales Civiles y hasta Penales, por problemas surgidos y que tienen que ver con el régimen de propiedad en condominio. Asuntos con el arrendamiento o con el proceso constructivo, del ruido a ciertas horas de la noche, problemas con las mascotas y muchos mas.

Tenemos hoy en día (Costa Rica) la colaboración y ayuda en este campo de las Casas de Justicia O Dirección Nacional de Resolución Alterna de Conflictos llamadas "DNRAC", entidad adscrita al Ministerio de Justicia y encargada de regular y promover los mecanismos RAC.

Todo ciudadano que encontrándose en problemas relacionados a la vivienda, puede tener acceso a la justicia por medio de estos mecanismos que básicamente son tres: La Negociación, La Mediación y El Arbitraje.

Por medio de la negociación se pretende llegar a un punto de equilibrio entre el daño causado y la indemnización o monto a pagar por ese daño que se causó. Se pretende resolver los conflictos comunitarios de una forma pacífica, rápida y económica y sin que se requiera la obligación de la contratación de un abogado.

Los métodos RAC en Costa Rica CA., se aplican de dos formas:
1- El ofendido puede acudir a los Centro Privados.
2- Puede acudir a las Casas de Justicia.

Estos Centros especializados son entidades creadas para la administración institucional de metodos RAC. También, puede ser la dependencia u oficina perteneciente a una entidad por medio de la cual esta administra las negociaciones, conciliaciones o arbitrajes que ahí se presentan; tal es el caso del Colegio de Ingenieros y Arquitectos donde ellos manejan una oficina RAC para resolver aquellos asuntos que tengan que ver con la construcción.

Con respecto a las Casas de Justicia, son un centro de resolución alterna de conflictos vecinales, que ofrece el servicio de mediación profesional. Los asuntos que mas reciben (no limitados a ellos) son: el ruido, mascotas, contaminación ambiental, basura, problemas intrafamiliares, comerciantes vrs. consumidores, etc.

La diferencia entre ambos es en lo económico, pues los Centros son entidades privadas y por ende, cobran por sus servicios; mientras que las Casas de Justicia son servicios gratuitos. Ambos ofrecen privacidad sobre el asunto en cuestión a resolver, ofrecen rapidéz y sin acudir a los Tribunales comunes; ya que son los mismos protagonistas los que se voluntariamente se ofrecen a resolver el problema de una forma pacífica y cumplida. Este acuerdo a que llegan las partes, tiene el mismo valor que una sentencia dada por un juez de turno.

Ahora, cuando el asunto es del colectivo, o sea; se trata de asuntos por acuerdos asamblearios dentro del condominio donde algún condómino se ha visto perjudicado por el tal acuerdo o estén lesionado sus derechos como condómino, éste podrá establecer su reclamo dentro de los tres meses siguientes a la firmeza del acuerdo, y se sustanciará mediante el procedimiento sumario estatuido en el Código Procesal Civil (CR).

RESOLUCIÓN DE CONFLICTOS

Antes de abordar el tema principal de esta ocasión “resolución de conflictos”, voy a citar la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio No. 7933 y que rige para Costa Rica CA.
 Artículo. 23 “ Si un propietario infringe las prohibiciones y limitaciones contenidas en esta Ley o las acordadas en el reglamento del condominio o en las asambleas de condóminos, se impondrán las siguientes sanciones, que desarrollará y determinará el reglamento del condominio, previo cumplimiento del debido proceso, por la asamblea de condóminos.
 a) Prevención por escrito.
 b) Sanción o multa.
 c) Obligación de desalojo por parte del condómino.
El reglamento del condominio contemplará el régimen específico de multas. Su reclamación se sustanciará mediante el proceso sumario dispuesto en el Código Procesal Civil”.

Para aplicar el artículo anterior y que contempla nuestra Ley, todo condominio debe especificar en su Reglamento de una forma clara y específica, LAS PROHIBICIONES, LIMITACIONES y sobre todo; EL REGIMEN SANCIONATORIO que aplicará a todo aquel que infringe reiteradamente ese reglamento. Las medidas disciplinarias deben ser probadas vía Asamblea y se le debe conceder el DEBIDO PROCESO al infractor y el DERECHO A SU DEFENSA. Aunque La Ley contempla el desalojo o desahucio (Art. 23: c), la misma no discrimina si el infractor es propietario o arrendatario; tampoco del tiempo que debe permanecer el infractor fuera de la comunidad condominal o si su salida es permanente. Para llegar a esta determinación, un Juez de la República debe pronunciarse al respecto. ¿Qué de la propiedad? Aquí la propiedad no es el problema, sino el condómino; por lo tanto, es la persona infractora quien debe salir del condominio a fin de acabar con esa situación o ambiente negativo.

¿Qué participación tiene administrador?

Aparte de ejecutar el acuerdo asambleario, es recomendable que el administrador del condominio tenga alguna preparación o experiencia en resolver conflictos. Que sea pacifista, de dominio de carácter cuando sufre alguna agresión verbal o cuando es descalificado por algún residente; esto para mencionar algunas ofensas que se sufre en esta labor o trabajo.

¿Qué es un conflicto?

Es una diferencia entre dos o más personas sobre las decisiones que hay que tomar, ante una determinada situación o en un determinado asunto.
No es una lucha entre el bien y el mal, ni una competencia para ver quién tiene la razón, ni una batalla para ver quién sale derrotado. Es un encuentro entre dos pensamientos.

En el caso de la convivencia en condominio, la cultura de interrelación y de las relaciones interpersonales suele ser limitada. En este caso, pueden darse conflictos entre vecinos, de algún vecino con alguno de los servicios contratados, o con el personal contratado sea de mantenimiento, jardinería o vigilancia. Puede ser de algún condómino con dificultad para reconocer la Autoridad cuando existe un (a) administrador designado (a). En estos casos, pueden aparecer muchas voces cantantes a las que les resulta difícil formar parte de una única melodía.
Aspectos que intervienen:
• El conflicto de necesidades (de seguridad) y las emociones (de temor a la crítica, a la desaprobación) de ambas partes
• Respuestas a las emociones y las amenazas ( a nuestro orgullo, autoestima, poder, seguridad, intereses, posición)
• Se puede reaccionar de forma irracional con el hipotálamo y el sistema límbico; entrando rápidamente al ciclo de respuesta de la ira
• Socialización y respuesta al conflicto: ejercicio de la dominación y subordinación. La violencia ha sido la herramienta más utilizada
• Patrón de comunicación culpador
• El uso del rumor ó chisque tanto a nivel físico como por vía electrónica
• A veces puede ser tan doloroso un conflicto que podemos tender a evitarlo
• El problema no está en el conflicto sino en la forma en que hemos aprendido a enfrentarlo

¿Cómo llegar a una solución?

Una de las condiciones importantes para llegar a resolver conflictos es contar con un método o procedimiento para saber analizar la situación. De ahí la necesidad que el Reglamento del condominio contemple algunas alternativas de solución. Si se trata de un grupo este debe participar en la búsqueda de solución. Para ello, recuerde:
• Hacer una lista de intereses y necesidades
• Una lista de opciones
• Escoger la mejor opción para todos
• Hacer acuerdos ó propuestas sanas y de cara a la comunidad
• Revisar en conjunto el cumplimiento de dichos acuerdos

En este contexto, es bueno recordar que es preferible un buen acuerdo a un mal pleito. Por ello, es importante poner una pausa cuando las condiciones no son favorables para el diálogo, escuchar, comunicar, habilitar y acordar.
¿Qué podemos hacer para cambiar este ambiente condominal adverso?

A. Respetar las necesidades de todos.
B. Transformar el problema en posibilidades positivas.
C. Atacar al problema, No a la persona.

Hay que recordar que, cuando se vive en condominio, una enemistad está presente todo el tiempo hasta que ésta desaparezca. Hay que trabajar por un ambiente de cordialidad dentro del condominio. No está de más que el grupo busque ayuda profesional.