Se pueden suspender servicios por falta de pago de cuota?
Suspensión de algunos Servicios Comunes por falta de pago
Bajo el régimen de Propiedad en Condominio, aplican una serie de gastos comunes que vienen anunciados en la legislación de cada país y que se traducen en desembolso por: administración, mantenimiento, servicio de vigilancia y seguridad, reparaciones, jardinería y limpieza de áreas comunes, contrataciones, servicios públicos, otros y que se autorizan por medio del Reglamento de condominio o acuerdo a asamblea de propietarios.
Bajo este marco normativo, la administración debe ejecutar cualquier acuerdo aprobado en Asamblea de Propietarios referente a este tema. Aquellos propietarios o representantes legales que se encuentren en moratoria con respecto a las cuotas condominales, pueden verse afectados de no recibir aquellos servicios comunes y que se brindan a lo interno del condominio. Por qué decimos esto? Si la Administración agotó aquellas vías de cobro consignadas en el reglamento de condominio para cobrar cuotas pendientes de pago sin tener resultados positivos; con el aval de la asamblea, bien la administración puede aplicar medidas de presión a los morosos para obligarlos a la cancelación de todos los adeudos con el condominio.
Por otro lado, desde el momento mismo que los residentes se someten voluntariamente al régimen de condominio, están obligados a sufragar los gastos de administración, conservación y operación de los servicios y bienes comunes del condominio y es su obligación mantener al día sus respectivas cuotas para hacer efectivo el goce y disfrute de los bienes y servicios comunes. Estos ingresos se invierten no solamente en gastos comunes sino también en mejoras.
“En las cosas comunes, las mejoras serán aprobadas en asamblea de condóminos mediante la siguiente votación: a. Las mejoras necesarias, por los votos de los propietarios que representen la mayoría del valor del condominio. b) Las mejoras útiles, por los votos de los propietarios que representen las dos terceras partes del valor del condominio”. (Artículo 14 de la Ley 7933 CR)
Por exclusión, es la Asamblea de Propietarios condóminos la que aprueba las mejoras a realizar en el condominio y es el Órgano Supremo donde se traduce las voluntades de todos los condóminos. La Administración ejecuta tal acuerdo de conformidad con el presupuesto aprobado para tal fin. Podemos dividir aquellas mejoras o reparaciones en: 1) Necesarias y 2) útiles. Las mejoras necesarias son aquellas que se identifican como actos de conservación del condominio y cuya finalidad es impedir el deterioro de las edificaciones. El financiamiento o respaldo para estas reparaciones se cargan a la cuota de mantenimiento que por Ley cada propietario debe de pagar.
Las mejoras útiles se pueden identificar como aquellas actualizaciones e inversiones del condominio. Estas ayudan a la conservación pero más que todo, son para incrementar el valor del complejo habitacional. Dentro de esta categoría entrarían: 1) Pintura de todas las edificaciones comunes. 2) Mantenimiento de la red vial interna del condominio. 3) Electrificación y cerramiento perimetral. 4) Instalación de cámaras de vigilancia en zona común y otros proyectos.
Qué sucede si hay alguna reparación o gasto urgente y no hay dinero?
Es deber de la administración, comunicarles a todos los condóminos de aquellas obras que se deben de realizar con prontitud. Si lo presupuestado no alcanza a cubrir el costo de toda la obra; la administración lleva el asunto a la Asamblea y ésta debe de aprobar y autorizar las sumas faltantes. Estas se solicitan como una cuota extraordinaria y cada condómino paga de acuerdo al porcentaje de valor que le corresponde con respecto al valor total del condominio.
Se puede suspender algún servicio común por el impago de la cuota de mantenimiento? Ya hemos demostrado que los servicios comunes son soportados por todos y cada uno de los propietarios, aún; cuando alguno de los propietarios contrata para sí mismo un servicio particular privado. Este acto no lo releva de su obligación con el condominio, debe de cancelar la cuota de mantenimiento que le corresponde. Si alguno de los condóminos no paga la cuota de mantenimiento o está en alta morosidad por este mismo concepto; la administración por voto de la asamblea, puede actuar y suspenderle algún servicio que está recibiendo.
Aquellos condóminos que no pagan la cuota de mantenimiento y utilizan el servicio de agua común brindado por alguna Institución Estatal y aunque este gasto es cubierto con el aporte de todos los propietarios; NO se puede suspender el servicio a estas personas. Por qué decimos esto? Siga el siguiente artículo publicado por “dr.condominio” “La suspensión de agua por morosidad ha sido usualmente un recurso muy importante usado por las administraciones con el fin de presionar por un pago de esos montos. De la misma forma que los entes prestadores del servicio lo hacen, claro. La Sala Constitucional había sido uniforme en permitirlo, sujeto a que no fuera usado como arma de presión para otros objetivos (como lograr el pago de otros gastos comunes, por ejemplo, o exigiendo que hubiera una fuente básica disponible para tutelar un mínimo del derecho constitucional). Sin embargo, esto ha cambiado recientemente. En la resolución 2013-284, del 13 de febrero de este año 2013 la Sala Constitucional expresamente señala: “Objeto del recurso. Impugna el actor la decisión del administrador del condominio donde habita en condición de inquilino, de retirarle el servicio de agua potable, debido a que la propietaria del inmueble no paga las cuotas de mantenimiento… Aunque en algunas ocasiones la Sala ha equiparado la función de la administración del condominio, cuando se trata de un único medidor, con las del proveedor directo del servicio de agua potable, permitiendo que él suspenda el servicio por falta de pago, mientras se permita un acceso básico al bien… se deja expresa constancia en este pronunciamiento que se rectifica esa tesis, manteniendo únicamente aquella según la cual sólo el ente directamente encargado del aprovisionamiento del agua potable puede interrumpir el servicio con las condiciones establecidas en reiteradas sentencias de este Tribunal” Recomendaciones Generales: La Administración debe de seguir primeramente el procedimiento interno consignado en el Reglamento del condominio antes de: 1. Cuando algún condómino trasgrede el reglamento. 2. Conceder el Debido Proceso para la defensa del infractor. 3. Si se van a suspender algún servicio temporalmente, contar con el acuerdo de asamblea de propietarios. 4. No se recomienda actuar impulsivamente o a título personal. 5. Contar con el respaldo de asesor en este tema. Atentamente, P/Betava.com Rafael Betancourt
Bajo este marco normativo, la administración debe ejecutar cualquier acuerdo aprobado en Asamblea de Propietarios referente a este tema. Aquellos propietarios o representantes legales que se encuentren en moratoria con respecto a las cuotas condominales, pueden verse afectados de no recibir aquellos servicios comunes y que se brindan a lo interno del condominio. Por qué decimos esto? Si la Administración agotó aquellas vías de cobro consignadas en el reglamento de condominio para cobrar cuotas pendientes de pago sin tener resultados positivos; con el aval de la asamblea, bien la administración puede aplicar medidas de presión a los morosos para obligarlos a la cancelación de todos los adeudos con el condominio.
Por otro lado, desde el momento mismo que los residentes se someten voluntariamente al régimen de condominio, están obligados a sufragar los gastos de administración, conservación y operación de los servicios y bienes comunes del condominio y es su obligación mantener al día sus respectivas cuotas para hacer efectivo el goce y disfrute de los bienes y servicios comunes. Estos ingresos se invierten no solamente en gastos comunes sino también en mejoras.
“En las cosas comunes, las mejoras serán aprobadas en asamblea de condóminos mediante la siguiente votación: a. Las mejoras necesarias, por los votos de los propietarios que representen la mayoría del valor del condominio. b) Las mejoras útiles, por los votos de los propietarios que representen las dos terceras partes del valor del condominio”. (Artículo 14 de la Ley 7933 CR)
Por exclusión, es la Asamblea de Propietarios condóminos la que aprueba las mejoras a realizar en el condominio y es el Órgano Supremo donde se traduce las voluntades de todos los condóminos. La Administración ejecuta tal acuerdo de conformidad con el presupuesto aprobado para tal fin. Podemos dividir aquellas mejoras o reparaciones en: 1) Necesarias y 2) útiles. Las mejoras necesarias son aquellas que se identifican como actos de conservación del condominio y cuya finalidad es impedir el deterioro de las edificaciones. El financiamiento o respaldo para estas reparaciones se cargan a la cuota de mantenimiento que por Ley cada propietario debe de pagar.
Las mejoras útiles se pueden identificar como aquellas actualizaciones e inversiones del condominio. Estas ayudan a la conservación pero más que todo, son para incrementar el valor del complejo habitacional. Dentro de esta categoría entrarían: 1) Pintura de todas las edificaciones comunes. 2) Mantenimiento de la red vial interna del condominio. 3) Electrificación y cerramiento perimetral. 4) Instalación de cámaras de vigilancia en zona común y otros proyectos.
Qué sucede si hay alguna reparación o gasto urgente y no hay dinero?
Es deber de la administración, comunicarles a todos los condóminos de aquellas obras que se deben de realizar con prontitud. Si lo presupuestado no alcanza a cubrir el costo de toda la obra; la administración lleva el asunto a la Asamblea y ésta debe de aprobar y autorizar las sumas faltantes. Estas se solicitan como una cuota extraordinaria y cada condómino paga de acuerdo al porcentaje de valor que le corresponde con respecto al valor total del condominio.
Se puede suspender algún servicio común por el impago de la cuota de mantenimiento? Ya hemos demostrado que los servicios comunes son soportados por todos y cada uno de los propietarios, aún; cuando alguno de los propietarios contrata para sí mismo un servicio particular privado. Este acto no lo releva de su obligación con el condominio, debe de cancelar la cuota de mantenimiento que le corresponde. Si alguno de los condóminos no paga la cuota de mantenimiento o está en alta morosidad por este mismo concepto; la administración por voto de la asamblea, puede actuar y suspenderle algún servicio que está recibiendo.
Aquellos condóminos que no pagan la cuota de mantenimiento y utilizan el servicio de agua común brindado por alguna Institución Estatal y aunque este gasto es cubierto con el aporte de todos los propietarios; NO se puede suspender el servicio a estas personas. Por qué decimos esto? Siga el siguiente artículo publicado por “dr.condominio” “La suspensión de agua por morosidad ha sido usualmente un recurso muy importante usado por las administraciones con el fin de presionar por un pago de esos montos. De la misma forma que los entes prestadores del servicio lo hacen, claro. La Sala Constitucional había sido uniforme en permitirlo, sujeto a que no fuera usado como arma de presión para otros objetivos (como lograr el pago de otros gastos comunes, por ejemplo, o exigiendo que hubiera una fuente básica disponible para tutelar un mínimo del derecho constitucional). Sin embargo, esto ha cambiado recientemente. En la resolución 2013-284, del 13 de febrero de este año 2013 la Sala Constitucional expresamente señala: “Objeto del recurso. Impugna el actor la decisión del administrador del condominio donde habita en condición de inquilino, de retirarle el servicio de agua potable, debido a que la propietaria del inmueble no paga las cuotas de mantenimiento… Aunque en algunas ocasiones la Sala ha equiparado la función de la administración del condominio, cuando se trata de un único medidor, con las del proveedor directo del servicio de agua potable, permitiendo que él suspenda el servicio por falta de pago, mientras se permita un acceso básico al bien… se deja expresa constancia en este pronunciamiento que se rectifica esa tesis, manteniendo únicamente aquella según la cual sólo el ente directamente encargado del aprovisionamiento del agua potable puede interrumpir el servicio con las condiciones establecidas en reiteradas sentencias de este Tribunal” Recomendaciones Generales: La Administración debe de seguir primeramente el procedimiento interno consignado en el Reglamento del condominio antes de: 1. Cuando algún condómino trasgrede el reglamento. 2. Conceder el Debido Proceso para la defensa del infractor. 3. Si se van a suspender algún servicio temporalmente, contar con el acuerdo de asamblea de propietarios. 4. No se recomienda actuar impulsivamente o a título personal. 5. Contar con el respaldo de asesor en este tema. Atentamente, P/Betava.com Rafael Betancourt
